Lag och avtal

Hyreskontrakt för affärslokal – undvik dessa missar

Hyreskontrakt för affärslokal – undvik dessa missar

Ett hyreskontrakt kan innehålla fallgropar som företagaren inte ens kommer att tänka på när det är dags att skriva under.

|

Hyreskontraktet för en affärslokal är ett kontrakt mellan två företagare. Den som hyr lokalen bör fästa uppmärksamhet vid kontraktets innehåll.

Enligt Marko Teppo, vd för företaget Sopimustieto, råder det ofta en kontraktuell obalans i hyresförhållandet för en affärslokal. Det här beror på att företagen som ingår kontraktet är jämbördiga enligt lagen fastän den ena parten kan vara en stor institution och den andra driver ett företag för 1–2 personer.

– I ett avtalsförhållande använder sig en stor institution av en viss makt genom att så gott som diktera avtalsvillkoren. Ett företag som fungerar inom tjänstesektorn är känt för sitt läge och därför är det svårt att byta lokal. Det innebär att avtalsförhållandet till en viss hyresvärd kan bli en förutsättning för hela affärsverksamheten. Hyresvärden bör använda sin maktposition på ett ansvarsfullt sätt, säger Teppo.

Hyreskontrakt för affärslokaler, skäliga hyresbelopp samt uppsägning av kontrakten är teman som med jämna mellanrum diskuteras i offentligheten. Problem uppstår vid kriser, såsom corona, när företagaren har fått löften om vissa kundströmmar eller när byggnadens fasadrenovering påverkar kundströmmarna.

Teppo från Sopimustieto listar viktiga grejer som företagaren bör kontrollera innan hen skriver på ett kontrakt.

Kontraktets längd och uppsägning

Hyreskontraktet för en affärslokal är antingen tidsbundet eller gäller tills vidare. I avtal mellan två företag tillämpas lagen om uthyrning av affärslokal. Eftersom lagen inte ger den svagare parten något skydd, måste den avtalsmässiga balansen uppnås via avtalstexten. Avtalet för en affärslokal måste alltid göras skriftligen.

Uppsägningstiden för ett kontrakt som gäller tills vidare är tre månader för hyresvärden och en månad för hyresgästen.

Hyresvärdarna strävar efter att göra upp långa tidsbundna kontrakt. Hyresavtalet för ett tidsbundet kontrakt är oftast 24 månader. Teppo uppmanar företagare att förhandla om ett rimligt avtalsvite för att ha möjlighet att säga upp kontraktet mitt i kontraktsperioden. Ett rimligt avtalsvite är till exempel en månads hyra.

Force majeure

Coronakrisen har visat att hyreskontrakten sällan omfattar en punkt som handlar om oöverstigliga hinder (force majeure).

Om till exempel en restaurang måste stängas i enlighet med förordningar från myndigheterna lönar det sig för hyresgästen att hänvisa till force majeure. Då kan hyresgästen frigöras från betalningsskyldigheten i kontraktet, alltså av att betala hyran.

Teppo ger ändå ett varnande exempel.

– Force majeure, alltså ett oöverstigligt hinder innebär en oväntad och exceptionell händelse som uppstår efter att man skrivit på kontraktet. När epidemin är i gång är den inte längre oväntad. Alltså om man skulle skriva under ett kontrakt i dag, skulle parterna inte kunna hänvisa till ett oöverstigligt hinder när det gäller epidemin. Det lönar sig alltså att definiera vilka situationer paragrafen gäller, säger Teppo.

Hyran

I hyresavtalet definieras själva hyresbeloppet. För små och medelstora bolag är beloppet alltid fast, alltså inte beroende av omsättning. Hyresgästen ansvarar ofta skilt för el-, värme- och vattenavgifter.

Hyresvärden vill ofta inkludera en årlig indexhöjning i hyran. Enligt Teppo lönar det sig inte för företagaren att gå med på prishöjningar som är större än inflationen. De senaste åren har inflationen varit 1–2 procent.

Företagaren bör också förbereda sig på att betala en hyresgaranti som motsvarar 2–3 månaders hyra. Hyresgarantin betalas i samband med att man skriver under hyreskontraktet.

Jämkad hyra

I bilagan till hyreskontraktet finns ofta en ansvarsfördelningstabell som listar ansvar och plikter för hyresvärd och hyresgäst.

I avtalen saknas ofta en punkt där man nämner eventuella olägenheter som till exempel en fasadrenovering kan orsaka för hyresgästens affärsverksamhet. Om till exempel en affär i husets stenfot tappar kunder på grund av en fasadrenovering borde hyran jämkas.

Lagen om hyra av affärslokal skyddar företagaren. Det lönar sig ändå att skriva in de renoveringar som man redan känner till när hyresavtalet undertecknas.

Enligt Teppo blir situationen komplicerad om renoveringen görs av en tredje part, såsom staden. Om gatuarbeten påverkar kundströmmen borde det också synas som en jämkning av hyran.

Fakta

Coronakrisen ledde till besöksrekord hos Sopimustieto

Coronakrisen syns i statistiken hos Sopimustieto, med 300–400 nya företag som registrerar sig per vecka.

Sopimustieto erbjuder både privatpersoner och företag en elektronisk tjänst där man snabbt kan göra upp ett avtal och samla in elektroniska underskrifter. Efter det här sparas avtalet automatiskt i molntjänsten.

– Pandemin ökade antalet permitteringsanmälningar, sådana har det gjorts hundratals av i Sopimustietos tjänst. Också avtal för distansjobb är populära. Däremot har vi inte sett antalet anmälningar om uppsägningar skjuta i höjden, säger Marko Teppo som är vd på Sopimustieto.

Privatpersoner har å sin sida aktiverat sig och gjort upp flera intressebevakningsfullmakter.