Laki ja sopimukset

Liikehuoneiston vuokrasopimus – Vältä nämä virheet
Marko Teppo

Liikehuoneiston vuokrasopimus – Vältä nämä virheet

Vuokrasopimus voi sisältää miinoja, jota yrittäjä ei tule edes ajatelleeksi allekirjoitushetkellä.

|

Liikehuoneiston vuokrasopimus on kahden yrityksen välinen sopimus, jonka sisältöön yrittäjän on syytä kiinnittää huomiota.

Sopimustiedon toimitusjohtajan Marko Tepon mukaan liikehuoneiston vuokrasuhteessa vallitsee usein sopimuksellinen epätasapaino, koska sopimussuhteessa olevat yritykset ovat lainsäädännössä lähtökohtaisesti rinnasteisessa asemassa toisiinsa, vaikka toinen osapuoli voi olla iso instituutio ja toinen 1–2 hengen yritys.

– Iso instituutio käyttää sopimussuhteessa myös sisältövaltaa miltei sanelemalla sopimusehdot. Palvelusektorilla toimiva yritys opitaan usein tuntemaan sijainnin perusteella. Toimipisteen vaihtaminen on siksi vaikeaa. Näin vuokralaisen sopimussuhde tiettyyn vuokranantajaan voi muodostua koko liiketoiminnan edellytykseksi. Tätä valta-asemaa vuokranantajan tulisi käyttää vastuullisesti, Teppo sanoo.

Liikehuoneistojen vuokrasopimukset, vuokrien kohtuullistaminen ja sopimusten irtisanominen nousevat tasaisin väliajoin julkiseen keskusteluun. Tällaisia tilanteita ovat koronan kaltaiset kriisit, ja kun yrittäjälle on luvattu liikoja asiakasvirroista tai rakennuksen julkisivuremontti muuttaa asiakasvirtoja.

Sopimustiedon Teppo listaa kohdat, jotka yrittäjän pitää tarkastaa ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Sopimuksen pituus ja irtisanominen

Liikehuoneiston vuokrasopimus on joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Kahden yrityksen välisissä sopimuksissa sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta. Koska laki ei anna heikommalle yritysosapuolelle suojaa, sopimuksellinen tasapaino pitäisi saavuttaa sopimustekstin kautta. Liikehuoneiston vuokrasopimus pitää tehdä aina kirjallisena.

Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisaika on normaalisti vuokranantajan puolelta kolme kuukautta ja vuokralaisen puolelta yksi kuukausi.

Vuokranantajat pyrkivät tekemään pitkiä määräaikaisia sopimuksia. Määräaikaisen vuokrasopimuksen pituus on yleensä 24 kuukautta. Teppo kehottaa yrittäjiä neuvottelemaan kohtuullisen sopimussakon, jos vuokrasopimuksen haluaa irtisanoa kesken sopimuskauden. Kohtuullinen sopimussakko on esimerkiksi yhden kuukauden vuokra.

Force majeure

Koronakriisi on osoittanut, että niin sanotun ylivoimaisen esteen (force majeure) pykälää ei välttämättä löydy vuokrasopimuksista.

Jos esimerkiksi ravintolat pitää sulkea viranomaisen määräyksellä, kannattaa vuokralaisen vedota ylivoimaiseen esteeseen. Vuokralainen voi tällöin vapautua sopimuksenmukaisesta suoritusvelvollisuudesta eli vuokranmaksusta.

Hän kertoo kuitenkin varoittavan esimerkin:

– Force majeure eli ylivoimainen este tarkoittaa määritelmällisesti odottamatonta ja poikkeuksellista tapahtumaa, joka sattuu sopimuksenteon jälkeen. Kun epidemia on päällä, se ei ole enää odottamaton. Eli jos vuokrasopimus tehtäisiin tänään, osapuolet eivät voisi epidemian osalta vedota ylivoimaiseen esteeseen. Sopimukseen on järkevää sanallisesti määritellä, mitä tilanteia pykälä koskee, Teppo opastaa.

Vuokran hinta

Vuokrasopimuksessa määritellään vuokran hinta. Pk-yritysten vuokrasopimuksissa vuokran hinta on poikkeuksetta kiinteä, eikä liikevaihtosidonnainen. Vuokralainen vastaa usein erikseen sähkö-, lämmitys- ja vesimaksuista.

Vuokranantaja haluaa yleensä sisällyttää hintaan vuosittaisen indeksikorotuksen. Tepon mukaan yrittäjän ei kannata suostua juuri inflaatiota suurempiin hinnankorotuksiin. Inflaatio on ollut viime vuosina 1–2 prosenttia.

Yrittäjän pitää varautua myös maksamaan 2–3 kuukauden vuokraa vastaava vuokravakuus sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä.

Vuokran kohtuullistaminen

 Vuokrasopimuksen liitteessä usein oleva vastuunjakotaulukko listaa vuokranantajan ja vuokralaisen vastuut sekä velvollisuudet.

Sopimuksista puuttuu yleensä kohta, jossa mainitaan esimerkiksi julkisivuremonteista aiheutuva haitta vuokralaisen liiketoiminnalle. Jos esimerkiksi rakennuksessa sijaitseva kivijalkamyymälä menettää asiakkaita julkisivuremontin takia, hänen vuokraansa tulisi kohtuullistaa.

Laki liikehuoneiston vuokrauksesta antaa turvaa yrittäjälle. Tiedossa olevat remontit on kuitenkin järkevä kirjata vuokrasopimukseen.

Tepon mukaan tilanne menee monimutkaisemmaksi, jos remontin tekijä onkin joku kolmas taho, kuten kaupunki. Katutöistä aiheutuvat muutokset asiakasvirroissa ja sitä kautta asiakkaiden menetys pitäisi näkyä niin ikään vuokran kohtuullistamisena.

Fakta

Koronakriisi toi kävijäpiikin Sopimustiedolle

Koronakriisi näkyy Sopimustiedon tilastoissa, sillä uusia yritysrekisteröitymisiä tulee 300–400 kappaleen viikkovauhtia.

Sopimustieto tarjoaa yrityksille ja yksityishenkilöille sähköisen palvelun, jossa asiakas voi laatia nopeasti haluamansa sopimuksen ja kerätä siihen sähköiset allekirjoitukset. Tämän jälkeen sopimus tallentuu automaattisesti pilvipalveluun.

– Pandemia nosti selvästi lomauttamisilmoitusten määriä. Niitä on tehty Sopimustiedon palvelulla useita satoja. Myös etätyösopimukset ovat suosittuja. Sen sijaan irtisanomisilmoituksissa ei ole näkynyt piikkiä, sanoo Sopimustiedon toimitusjohtaja Marko Teppo.

Yksityishenkilöt ovat aktivoituneet puolestaan edunvalvontavaltakirjojen tekemisessä.